Fabbricato

Un fabbricato è una qualsiasi costruzione coperta e isolata da vie e spazi vuoti, separata dalle altre costruzioni mediante i muri. I fabbricati si distinguono in rurali e urbani.

I fabbricati rurali sono quelli destinati alle esigenze produttive dell'attività agricola. Fino al 30 novembre 2012 i fabbricati di questo tipo erano censiti nel catasto terreni, mentre oggi nel catasto fabbricati.

I fabbricati urbani invece sono delle costruzioni che forniscono reddito proprio e sono iscritti al catasto dei fabbricati, e sono suddivisi in svariate categorie e classi a seconda dell'uso.

Classificazione

Il catasto classifica i fabbricati secondo le categorie catastali, ma nell'estimo si preferisce fare una suddivisione diversa da quella catastale cioè dividere i fabbricati in:

• Fabbricati civili: sono quelli destinato ad abitazione, negozio, magazzino, autorimessa… cioè fabbricati da cui è possibile trarre la stima dal valore di mercato; rientrano nei fabbricati civili anche supermercati, banche, chiese, ospedali, stazioni che hanno un mercato più ristretto e sono di proprietà pubblica.
• Fabbricati industriali: sono quelli costruiti per svolgere un particolare compito e sono vincolati a quel particolare uso.
• Fabbricati rurali: sono quelli che servono alle necessità di un fondo rustico.

I fabbricati civili si possono distinguere in fabbricati residenziali cioè per l'uso di abitazione, i fabbricati non residenziali cioè quelli a uso non abitativo, essi sono sempre oggetto di compravendita o di locazione.

L'offerta dei fabbricati è essenzialmente rigida sia di fronte all'abbassamento sia all'innalzamento del prezzo, mentre la domanda è oggetto di oscillazioni rispetto al prezzo.

Caratteristiche

Vi sono varie caratteristiche che agiscono sul valore dei fabbricati: quelle estrinseche, quelle intrinseche e quelle a situazione giuridica.

Le caratteristiche estrinseche

• Il comune di appartenenza del fabbricato, cioè le città più grandi costituiscono maggior richiamo perché vi si concentrano tutte le offerte di lavoro;
• La fascia urbana di ubicazione del fabbricato, cioè sono diversi i prezzi tra centro storico, periferia, città.
• Il tono sociale della zona del fabbricato, cioè il ceto sociale medio della zona, le caratteristiche architettoniche dei fabbricati, la presenza di centri per la vita mondana;
• Amenità e salubrità del luogo, cioè la bellezza del paesaggio e le condizioni climatiche della zona;
• Accessibilità, cioè le modalità con cui si può raggiungere quella zona;
• Dotazione di strutture, cioè la presenza di asili, scuole, banche, attrezzature sportive.

Le caratteristiche intrinseche

• Tipo edilizio (cioè se si tratta di ville, palazzi…)
• Prospicienza dell'edificio, cioè l'edificio è apprezzato in maniera diversa se la sua facciata si affaccia su di un bel panorama, su in parco:
• Epoca di costruzione, cioè si va a vedere lo stile architettonico, la distribuzione interna degli spazi;
• Dotazioni comuni: loro stato di conservazione ed efficienza, cioè il modo in cui sono conservate ed efficienti le parti dell'edificio come facciata, impianto, citofoni, scale;
• Categorie catastale, cioè se è un'abitazione signorile, economica…
• Livello del piano per esempio in un palazzo costa più l'ultimo piano che i piani inferiori;
• Grandezza ovvero gli appartamenti medio piccoli sono più richiesti che quelli enormi perché rispondono meglio alla necessità di una larga fascia di utenti;
• Distribuzione interna cioè va presa in considerazione l'ubicazione della zona giorno e della zona notte per esempio;
• Dotazione di balconi e terrazze che sono sicuramente valori che innalzano il valore di un edificio;
• Dotazioni interne cioè vanno valutate le condizioni di pavimenti, intonaco, impianti…
• Dotazioni esterne complementari per esempio i posti macchina;
• Prospicienza, orientamento e luminosità.

Le situazioni giuridiche

• Conformità alle leggi urbanistiche e alle disposizioni edilizie;
• Situazione di debiti o crediti sul fabbricato può gravare per esempio un debito ipotecario;
• Servitù passive o attive cioè l'immobile può per esempio essere oggetto di usufrutto;
• Situazione fiscale cioè per esempio l'immobile potrebbe avere una momentanea esenzione fiscale e ciò andrebbe a gravare

positivamente sul reddito transitorio;

• Situazione locativa.

Direttiva Case green

La Direttiva Case green impone che tutti i fabbricati di nuova costruzione debbano essere ad emissioni zero a partire dal 2030 per l'edilizia privata e dal 2028 per quella pubblica.

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